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Publicado em 14/08/2013

Cuidados na compra de imóvel alugado a terceiro

Além dos cuidados de praxe que se deve ter ao adquirir um imóvel

Cuidados na compra de imóvel alugado a terceiro

Cuidados na compra de imóvel alugado a terceiro

Além dos cuidados de praxe que se deve ter ao adquirir um imóvel, como análise do perfil

do vendedor, eventuais dívidas ou ações, bem como ônus ou gravames que possam

recair sobre o imóvel, é necessário que o comprador verifique se porventura o bem já está

alugado. Vigorando uma locação no imóvel pretendido, surgem dúvidas ao futuro adquirente,

principalmente no tocante ao término da relação com o terceiro e aos passos necessários para

que se possa usufruir plenamente da posse direta do bem.

Antes mesmo de ser realizada a venda, o vendedor tem a obrigação legal de oferecer o imóvel

ao próprio inquilino, pelas exatas condições que está ofertando a terceiros. Trata-se do direito

de preferência que o locatário tem para adquirir o imóvel “tanto por tanto”, isto é, em igualdade

de condições. Assim, deverá o proprietário remeter notificação ao inquilino contendo todos

os detalhes da oferta, como preço e condições de pagamento, para que este manifeste sua

aceitação expressa no prazo de trinta dias, sob pena de ser considerado o desinteresse em

exercer a preferência.

Não tendo o inquilino exercido a preferência de compra e tendo sido o imóvel negociado

com terceiro, o caminho para o novo adquirente é a denúncia do contrato, mesmo que sem

qualquer justificativa (denúncia vazia). Em suma, deverá o comprador promover a notificação

do inquilino (por escrito e com comprovação de recebimento) para que este desocupe o imóvel

no prazo máximo de noventa dias, conforme dispõe o art. 8º da Lei de Locações. Dita denúncia

deve ser promovida no prazo máximo de noventa dias, contados do registro da compra

no ofício imobiliário. Se não o fizer, será presumida a anuência do novo adquirente com a

manutenção do aluguel, sendo este obrigado a cumprir o contrato de locação como se senhorio

fosse. Se o locatário não desocupar o imóvel no prazo legal (noventa dias), a medida cabível é

Como toda regra, esta também comporta exceção. O inquilino terá a oportunidade de

permanecer no imóvel até o término da locação, desde que cumpridos certos requisitos:

a locação deve estar com prazo determinado; o contrato de locação deve conter cláusula

específica expressando sua vigência em caso de alienação do prédio; e o contrato locatício

deve estar averbado na matrícula do imóvel. Faltando qualquer um desses requisitos, será

perfeitamente viável a denúncia da locação e a retomada do imóvel pelo novo adquirente.

A lei também protege imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos,

estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem

como por entidades religiosas devidamente registradas. Nestes casos, o contrato de locação

somente poderá ser desfeito por mútuo acordo, por infração legal ou contratual, por falta de

pagamento do aluguel e encargos, para a realização de reparações urgentes determinadas

pelo Poder Público, ou se o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, ou reforma

que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

Assim, se o imóvel utilizado para atividade de cunho social, educativo ou religioso for vendido

a terceiros, a locação existente somente poderá ser rescindida numa das hipóteses acima

Como se vê, não são poucos os cuidados que devem ser verificados pelo pretendente a

adquirir imóvel alugado a terceiro. Será ônus do comprador analisar todas estas condições,

para ao cabo concluir se poderá denunciar a locação, ou se algum impedimento lhe obrigará a

cumprir o tempo de locação ajustado com o terceiro.

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Sobre o Autor

Marco Meimes ()Marco Meimes é advogado e sócio do escritório Santos Silveiro Advogados
Colunista desde 14/08/2013
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