O grande crescimento do mercado imobiliário brasileiro nos últimos anos forçou a maior profissionalização e especialização dos serviços prestados por profissionais de todos os ramos, inclusive da área jurídica.

Uma considerável evolução se deu nos procedimentos relativos às aquisições de imóveis feitas pelas incorporadoras, construtoras e investidores do mercado imobiliário em geral, que passaram a fazer avaliações técnicas e jurídicas cada vez mais criteriosas dos riscos envolvidos em cada negociação, o que é imprescindível para garantir o investimento a ser realizado e, ao fim, assegurar que os futuros adquirentes das unidades imobiliárias a serem construídas (consumidores) não venham a ser surpreendidos com fatos que jamais teriam condições técnicas ou jurídicas de imaginar quando da aquisição.

Com efeito, diversos são os fatores que podem influenciar na segurança jurídica de uma transação imobiliária e/ou na viabilidade econômica do projeto que se pretende implantar. Destacamos alguns exemplos: questões agrárias em imóveis recém-urbanizados; restrições ambientais em imóveis desabitados ou construções em áreas protegidas; limitações urbanísticas; restrições convencionais; questões de insegurança patrimonial dos vendedores ou proprietários anteriores; dentre outros. Enfim, existem várias particularidades que podem influenciar no livre exercício do direito de propriedade e estes riscos precisam ser identificados e mensurados.

Atualmente, quase todas as aquisições feitas pelas incorporadoras passam por um processo prévio de auditoria coordenado pelas bancas de advocacia especializadas em negócios imobiliários. A auditoria imobiliária envolve prática profissional voltada ao conhecimento e parecer jurídico de conteúdo e, por isso, envolve atividade privativa do advogado (artigo 2º do Provimento 66/88 do Conselho Federal da OAB). A auditoria imobiliária ou “due diligence” ou “Análise de Viabilidade Jurídica” busca uma visão pontual da negociação, no momento da transação. O principal objetivo é fornecer informações sólidas ao comprador/incorporador para garantir a segurança do investimento, deixando-o ciente dos riscos envolvidos em cada transação.

De maneira sintética, pode-se dizer os cuidados com a compra de imóveis compreendem duas frentes, uma com relação ao imóvel e outra com relação aos vendedores e antecessores.

Com relação ao imóvel, o primeiro passo é uma análise completa de toda a cadeia dominial e dos títulos que a compõem, bem como, dos documentos de incorporação, evitando surpresas com relação às áreas de posse, imóveis com descrições incorretas, identificação correta do vendedor, ônus existentes e pretéritos (ex. restrições à venda), metragens e localizações de áreas de garagem, escrituras que envolvem partilhas em processos sucessórios, doações, imóveis em terrenos de marinha, etc.

Em seguida, através de informações dos órgãos de controles urbanísticos e ambientais, bem como, mapas e outros documentos confeccionados por engenheiros e outros profissionais da área técnica, é possível obter informações completas quanto às características de determinada edificação e quanto ao uso do solo do imóvel, identificando-se eventuais restrições construtivas.

Na segunda frente, analisam-se as demandas porventura existentes contra o vendedor e o seu patrimônio, isto é, se ele pode ou não se desfazer daquele bem (ex. ocorrência de fraude contra credores, fraude à execução, etc.). Verifica-se também a existência de débitos tributários, trabalhistas, ações judiciais, multas e quaisquer débitos que porventura possam reduzir o vendedor ao estado de insolvência.

É muito importante indicar que, de maneira geral, as pessoas resumem a análise ao proprietário atual, quando o correto é a avaliação da regularidade das alienações feitas pelos proprietários dos últimos vinte anos, pois existem problemas que podem ensejar a nulidade dos negócios anteriores, afetando toda a cadeia dominial. Importante esclarecer que a Súmula 375 do STJ (“O reconhecimento da fraude de execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”) não representa garantia de que, se a compra for feita de boa-fé e se o ônus não se encontrar registrado na matrícula do imóvel, a venda não poderá ser questionada. Faz-se necessário também, de acordo com o entendimento dominante nos Tribunais, que o Comprador/Incorporador tenha se assegurado de todas as cautelas possíveis ao adquirir o imóvel (ex. analisado todos os registros e averbações da CRI do imóvel e todos os apontamentos existentes nas certidões tiradas em nome do vendedor e dos antecessores), até mesmo porque referida súmula versa apenas sobre hipóteses de fraude à execução, que é uma das espécies de fraude contra credores.

Usualmente, a maioria dos documentos necessários para uma completa análise jurídica podem ser obtidos no prazo de uma a duas semanas. Por isto, é interessante sempre convencionar com o vendedor que, após a apresentação da documentação, o comprador tenha um prazo de analise.

Outro cuidado a ser tomado é em relação a contratos pré-impressos, em especial “opções de compra”, que muitas vezes não refletem todos os detalhes da negociação, gerando inúmeros pontos de questionamentos posteriores. É comum ver tais contratos com vários itens não preenchidos, tais como, prazos de entrega de certidões, prazo de assinatura da escritura definitiva, forma de devolução do sinal pago no caso de rescisão por culpa do vendedor. Tais fatos, dentre outros, levam diversos compradores a sérios problemas, principalmente quando não se tem a documentação completa do imóvel e existem restrições ao imóvel ou ao vendedor.

Por fim, é bom lembrar que as questões ambientais devem sofrer cada vez mais influência nos negócios imobiliários, tanto no que diz respeito aos passivos do imóvel em si, quanto à preocupação das construtoras para garantir que os empreendimentos executados observem processos cada vez mais sustentáveis.

A cada dia que passa, as negociações ficam mais complexas e exigem maior diligência dos envolvidos. Conhecer e dimensionar os riscos é imprescindível para qualquer investimento.

*Advogado e sócio do escritório Chaves & Maran Advogados.