Indústria Imobiliária

Mudanças nas regras de financiamento via SFH devem injetar R$ 80 bilhões no crédito imobiliário

Valor teto de imóveis que podem ser financiados pelo FGTS saltou para R$ 1,5 milhão

O ano de 2019 terá um incremento no crédito imobiliário disponível à população com a vigência de um conjunto de mudanças propostas no ano passado pelo governo Michel Temer. O pacote de medidas foi aprovado em julho pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e passou a vigorar no primeiro dia de janeiro. A previsão do Banco Central é que sejam inseridos R$ 80 bilhões a mais no setor nos próximos seis anos.

A principal novidade é a elevação do valor teto de imóveis que podem ser financiados com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), que agora é de R$ 1,5 milhão. Antes, o montante limite era de R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de R$ 800 mil nas demais unidades federativas.

A extensão do valor teto permite que mais pessoas tenham acesso ao FGTS como fonte de financiamento da casa própria, beneficiando principalmente consumidores interessados em imóveis de médio ou alto padrão, cujos valores excedem R$ 1 milhão (quantia que é superior ao antigo limite).

Outra mudança consiste na redução da taxa mínima de juros nos financiamentos via Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que agora é de 8,75% (ante 9% até o ano passado). A linha de crédito pró-cotista, que tem encargos menores para aqueles que não se enquadram no Programa Minha Casa, Minha Vida, havia se mantido com juros mínimos de 7,85%, mas em dezembro a Caixa elevou-os para 8,76%. No SFH, os juros máximos são de 12% ao ano + Taxa Referencial.

Também foi elevado o percentual limite de financiamento para aquisição de imóveis usados, passando de 70% para 80% desde 1º de janeiro. Assim, os consumidores interessados neste produto podem optar por gastar menos na parcela de entrada.

A medida estimula ainda o financiamento de imóveis com valor até R$ 500 mil, permitindo que os bancos multipliquem esses recursos por 1,2 no momento de calcular se cumpriram a quantia mínima que deve ser destinada ao crédito imobiliário, equivalente a 65% do saldo da poupança. Assim, os bancos podem abrir outras linhas de crédito, com juros maiores.

A partir de agora, se não houver recursos do FGTS envolvidos, também não haverá limite no valor do imóvel a ser financiado nem fixação da taxa de juros, que pode ser negociada livremente pelas partes. No ano passado, os empréstimos foram realizados com uma taxa média que variou entre 8% e 10%, abaixo do máximo permitido pelo SFH.

Condições

A maior liberdade para os bancos exige, em contrapartida, que as instituições deixem de contabilizar algumas operações financeiras como injeção de crédito no setor imobiliário, tais como aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) ou Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Antes, essas operações eram computadas para ajudar a compor os 65% mínimos de cessão de crédito.

Para os consumidores que pretendem usar recursos do FGTS no financiamento, é necessário comprovar pelo menos 36 meses de trabalho sob o regime do Fundo ou pelo menos saldo equivalente a 10% do valor de avaliação do imóvel. O adquirente também não pode possuir imóvel no município onde reside ou trabalha nem deter outro financiamento no SFH em qualquer parte do País.

O FGTS pode ser utilizado para compra ou construção do imóvel, para liquidar totalidade ou parte do saldo devedor ou ainda para reduzir em até 80% o valor das prestações no limite de doze meses consecutivos, desde que o empréstimo siga as regras do SFH.

A expectativa de especialistas é que o volume de crédito imobiliário volte a crescer, após somar apenas R$ 43 bilhões em 2017 – o montante chegou a R$ 112 bilhões em 2014.

Crédito: Divulgação
Fonte: Smartus

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