Quais são os direitos na restituição de valores de imóveis?

Advogada orienta sobre as melhores medidas para evitar desgastes desnecessários

Muitas pessoas sonham em adquirir um imóvel, seja para moradia ou para começar o seu próprio negócio. Mas, diante de um cenário econômico e político desfavorável, em que o País atravessa ainda situações inconstantes financeiramente, esse sonho tem se tornado um verdadeiro pesadelo. Isso porque os riscos de um financiamento imobiliário no Brasil se agravaram consideravelmente, e muitos acabaram perdendo o imóvel por não conseguirem dar continuidade ao pagamento.

Em alguns casos, quando esses imóveis são leiloados, o comprador tem o direito de ser restituído sobre o valor pago até então. No entanto, nem tudo é tão simples e alguns vendedores não cumprem com a restituição — e é nesse momento que entram as ações judiciais. Conversamos com a advogada especialista Carolia Di Lullo, da Giugliani Advogados, sobre o assunto e quais são os caminhos para se resolver a questão. Confira:

Quando o consumidor pode entrar com ação judicial para a restituição de valores de imóveis?
O consumidor poderá ingressar com ação judicial quando houver desistência da aquisição imobiliária pelo comprador, em contrato firmado diretamente com a Construtora e antes de ser imitido na posse do bem; ou seja, antes do recebimento das chaves, caso não lhe seja restituído o valor pago pelo mesmo, permitida a retenção de até 25% pelo vendedor. Essa devolução deverá ser realizada de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida; quando houver descumprimento contratual por parte do vendedor, hipótese na qual terá direito à restituição integral das quantias pagas, de forma imediata, em parcela única e de forma corrigida; houver inadimplemento contratual do comprador, ainda que em fase posterior à aquisição das chaves, desde que o imóvel tenha sido leiloado ou retomado pelo vendedor/construtora, sendo que a restituição deverá ser promovida descontando todos os custos envolvidos para a retomada do bem pelo vendedor/construtora.

Como isso deve se desenvolver na prática?
Quando a desistência partir do comprador, este deverá notificar o vendedor/construtora, bem como pleitear o envio do resumo de pagamentos realizados até o momento para restituição. A partir desse momento se iniciam as tratativas entre as partes. A despeito do Poder Judiciário determinar que a restituição deverá ser realizada à vista, muitos vendedores/construtoras propõem a devolução a prazo. Em vista da morosidade na tramitação de processos judiciais, caso a proposta do vendedor/construtor apresentar número de parcelas aceitável, orientamos nossos clientes a fechar o acordo para já iniciar os recebimentos e finalizar a questão.

Quais cuidados o consumidor deve ter antes de assinar um contrato na compra de um imóvel em construção?
A leitura do contrato é medida essencial a todos os compradores para que possam conhecer os termos e as condições do negócio a ser firmado. Ter acesso a certidões que demonstrem que o vendedor está regular com suas obrigações e não apresenta débitos em seu nome também é importante para evitar riscos futuros. Assegurar que a construção está em dia com suas obrigações é necessário para evitar surpresas, como obra parada, não finalização de documentação na Prefeitura para entrega das chaves etc. Atenção às condições de atualização do valor do imóvel [índices de correção monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e financiamento do saldo devedor], valor das parcelas intermediárias e multas em caso de descumprimento.

Observar se é prevista a possibilidade de transferência do contrato e eventuais valores a serem pagos ao vendedor nesse caso. A data de entrega das chaves também deverá constar em contrato e o prazo suplementar, quando previsto, deverá ser claro.

Cláusulas como impossibilidade de rescisão contratual ou perda de todo o valor pago, neste caso, são proibidas e deverão ser retiradas do contrato. Por fim, verifique o memorial descritivo dos itens que a construtora colocará no seu imóvel e nas áreas comuns, e marcas que poderão ser substituídas, bem como se programe para o pagamento das custas com o registro da escritura e tributos envolvidos na operação.

Quais cuidados o consumidor deverá ter antes de assinar um contrato na compra de um imóvel pronto para morar?
A leitura do contrato e a obtenção de todas as certidões do vendedor e do imóvel continuam medidas essenciais, em qualquer aquisição imobiliária.
Ultrapassado esse ponto, atenção às condições de pagamento e certifique-se que se for firmado à vista, este seja efetuado no ato da assinatura da escritura definitiva, para evitar dissabores futuros na transferência do imóvel. Não obstante, se o pagamento for realizado via financiamento, certifique-se que a instituição financeira já pré-aprovou seu crédito para não haver inadimplemento contratual e incidência de multas. O sinal, em caso de desistência do comprador, não poderá ser devolvido — tenha isso em mente! Atenção também à data de imissão na posse e todos os itens que serão deixados no imóvel pelo comprador. É essencial que esses itens constem em contrato para maior proteção do comprador. Apenas faça obras no imóvel após a quitação de todas as obrigações via registro na matrícula da escritura definitiva.
Multas por inadimplemento contratual também deverão estar previstas e deverão ser assinadas por ambas as partes antes da assinatura do instrumento.

O consumidor deve buscar uma assessoria jurídica antes de assinar o contrato de imóveis?
Sempre que pensamos em tranquilidade, associamos essa figura ao advogado. Assim, se o comprador/consumidor desejar ter maior tranquilidade e defesa de seus interesses no momento da aquisição imobiliária, é importante contar com auxílio jurídico próprio. Sem contar que alguns termos e condições legais são de maior complexidade e menor compreensão, e alguns pontos poderão passar despercebidos pelo comprador. Por isso aconselhamos a contratação de um advogado para auxílio nesse momento.

Quando não teve assessoria jurídica ao assinar o contrato e está se sentindo lesado (com valores retidos), ele deve procurar auxílio de advogados? Por quê?
Sim! O advogado irá analisar o caso e apresentar a medida cabível para ressarcimento do comprador e, se necessário, irá propor ação judicial em seu favor. Quando a notificação é feita por advogado, a parte contrária já saberá que há assessoria jurídica e que o próximo passo será a propositura de ação judicial — o que poderá auxiliar em um acordo extrajudicial para evitar um passivo futuro.