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Preciso alugar imóvel residencial. O que devo saber?

Julia, jovem de 22 anos vinda de um lar humilde, finalmente conseguiu sua aprovação no curso de Medicina em outra cidade. Assim, deparou-se com a necessidade de alugar um imóvel residencial.
Após inúmeras pesquisas, Julia conseguiu encontrar um pequeno apartamento em Santos, com valor bem reduzido, indicando telefone e nome de um tal Sérgio. Animada, Julia ligou para o telefone do anúncio e foi atendida por Sérgio, que dizia ser proprietário do imóvel. Este lhe informou o valor e condições de locação. Finalmente, Julia encontrou um apartamento compatível com suas condições financeiras. E, o melhor de tudo, próximo da faculdade e fácil de alugar. Após quase 6 meses vivendo em seu novo “lar doce lar”, recebeu a inesperada visita de um oficial de justiça com a citação de uma ação de reintegração de posse do imóvel.

Aluguel e dor de cabeça:
Desesperada, Julia procurou um advogado, Naquele momento, percebeu que fora vítima de estelionato.
Isso porque se descobriu que Sérgio nunca foi dono do imóvel que locou a Julia. Na verdade, tratava-se de um ex-zelador do prédio que sabia que os verdadeiros proprietários há anos não usavam aquele apartamento. E, aproveitando-se disso, quando foi despedido do emprego de zelador, encontrou uma oportunidade “fácil” e ilícita de ganhar dinheiro.

Após ser orientada pelo advogado e ter sua defesa apresentada em juízo, Julia conseguiu fazer um novo contrato de locação com os verdadeiros proprietários do imóvel. Especialmente porque ela conseguiu demonstrar que agiu de boa-fé e foi vítima de um golpe.
Histórias como a de Julia, infelizmente, acontecem todos os dias. Os golpistas se aproveitam da boa-fé e necessidades das pessoas.

É fundamental, antes de se assinar qualquer tipo de contrato, quer seja como proprietário ou inquilino, adotar certas precauções.

Melhores dicas para quem vai alugar imóvel para morar.

1. Pesquise os imóveis
Primeiramente, a pesquisa pode ser por conta própria ou por uma imobiliária ou corretor. Importante essa diferenciação, porque as locações são regidas pela Lei nº. 8.245/91. Portanto, em relação ao dono do imóvel e inquilino, não se enquadra a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Mas somente as regras da Lei do Inquilinato e, subsidiariamente, do Código Civil.
No entanto, caso a locação seja feita através de uma imobiliária, poderá ser aplicado o código de defesa do consumidor contra a imobiliária, uma vez que esta presta o serviço de mediadora.

2. Quem pode alugar imóvel?
A regra diz que o proprietário do imóvel, ou seja, aquele que possui a titularidade do bem, é a pessoa apta a assinar o contrato de locação. Como resultado, temos aí a importância de verificar a escritura do imóvel atualizada.
Entretanto, não é o único que pode locar o imóvel. Existem casos em que terceiros podem ser os locadores, como:
1. cônjuge do proprietário do imóvel – caso não seja casado com separação de bens (Art. 1.197 do Código Civil);
2. responsável de menor proprietário (Art. 1.634, VII do Código Civil)
3. procurador (Art. 653 e 654 do Código Civil)
4. inventariante;
5. usufrutuário (Art. 1.391 do Código Civil e Art. 7°Lei do Inquilinato);
6. locatário – desde que não exista proibição no contrato, ou que haja autorização por escrito de sublocação (art. 14 ao 16 da lei do inquilinato)
Concluindo, para o inquilino, as exigências são menores. Todas as pessoas maiores de 18 anos e que estejam em plena capacidade civil estão aptas.

3. Quais os requisitos necessários para alugar imóvel?
Primeiramente, verifique se aquele que está alugando o imóvel é de fato o proprietário ou tem autorização para isso.
Em seguida, cheque as condições do imóvel antes de ingressar no mesmo. Exija um auto de vistoria, principalmente se existirem problemas no imóvel ou em eventual mobília que ali exista.
E analise minuciosamente o contrato de locação, em relação a prazos e obrigações. Se possível, peça a ajuda de um especialista na área.

4. Quais as obrigações do dono do imóvel que vou alugar?
A Lei do Inquilinato estabelece que a pessoa ou empresa responsável pelo aluguel tem obrigação de entregar o imóvel em boas condições de uso e sem problemas que tragam risco à saúde e fornecer uma descrição minuciosa da moradia.

5. Quais são os deveres do inquilino de imóvel alugado?
A obrigação mais importante para o inquilino está no pagamento do aluguel sem atraso. Além disso, consta o uso do imóvel conforme o descrito no contrato. Portanto, o locatário não pode alugar um imóvel residencial e usá-lo para fins comerciais e vice-versa.
O locatário também se compromete a destinar ao locador as correspondências que sejam endereçadas ao proprietário do imóvel.
No momento da saída, o inquilino deve entregar o imóvel da forma como o recebeu (neste caso, é comum a exigência de que pinte todas as paredes). Por isso, é importante um auto de vistoria.

6. Quais os tipos de garantias no contrato de locação?
São três os tipos de garantia em contrato de locação: caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
A fiança é a mais tradicional, assumida por alguém indicado pelo locatário para se responsabilizar caso as obrigações assumidas no contrato de aluguel não sejam cumpridas. Geralmente essa pessoa oferece um outro imóvel como garantia. Inclusive pode ser feita a exigência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel ofertado pelo fiador.
Já o seguro-fiança pode ser contratado por uma seguradora, que cobra uma taxa mensal. Há ainda a caução, que permite a quem aluga dar bens pessoais (dinheiro, carros, eletrodomésticos, etc) como garantia do cumprimento do contrato.
Contudo, o locador só poderá escolher um tipo de garantia. Ou seja, terá que decidir se deseja a garantia por fiança oucaução ou seguro. Isso porque existe vedação legal para a exigência de “dupla garantia”, inclusive constituindo contravenção penal.
Dessa forma, se um contrato de locação exigir mais de uma garantia, essa cláusula será nula, podendo ser revista no judiciário.

7. O locador pode exigir garantia?
Sim. Pois essas garantias têm por objetivo proteger o locador, garantindo o cumprimento do pagamento dos aluguéis.

8. Quanto tempo dura um contrato de aluguel de imóvel?
Normalmente, os contratos de locação estipulam o prazo mínimo de 30 meses, com direito a renovação automática. Quando terminado o prazo do contrato, se o inquilino permanecer no imóvel e o locador não exigir o bem, o prazo fica como indeterminado. Porém, as partes podem estipular outros períodos, mais curtos ou longos.

9. Como funciona o aumento no valor do aluguel?
O reajuste do aluguel também pode ser acordado entre as partes. Desde que, uma vez escolhido, só poderão ser feitas alterações com base no índice mencionado no contrato. A regra geral é que seja utilizado o índice do IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), anualmente.
10. O valor do aluguel pode ser alterado?
Sim. Contudo, a revisão só pode ser feita depois do prazo de 30 meses do contrato de locação com o seu término.
Essa prática visa atualizar o preço de acordo com o que é cobrado no mercado. Normalmente, o dono solicita a revisão quando o preço do aluguel está baixo demais em relação a imóveis do mesmo padrão. Em outro caso, pelo locatário, quando o aluguel está mais alto que o praticado no mercado.

10. Quando o locador pode pedir a saída do inquilino?
Nas locações efetuadas por 30 meses, depois de cumprido este prazo, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo. Já nos contratos com tempo inferior a 30 meses, a denúncia vazia (que é o pedido de retomada do imóvel pelo locador sem justificativa).
Os pedidos justificados de retomada são:
• no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
• para uso próprio, cônjuge ou companheiro;
• para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham, de imóveis próprios;
• para demolição e edificação;
• para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%;
• acordo formal entre as partes;
• infração legal ou contratual;
• falta de pagamento do aluguel e/ou encargos (com um dia de atraso o proprietário já pode mover uma ação de despejo);
• extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).
11. O que devo fazer se precisar deixar o imóvel antes do fim do contrato de aluguel?
Notavelmente, o locatário terá que avisar o proprietário com, pelo menos, 30 dias de antecedência. Importante que esse aviso seja feito por escrito e protocolado com o dono do imóvel ou com a imobiliária.
Se houver previsão expressa no contrato de multa contratual, o locatário terá de pagá-la. Somente pode ser eximido dessa multa se o locatário tiver que deixar o imóvel por causa de transferência no emprego.
Além da multa, o padrão adotado é que seja calculado o aluguel proporcional ao tempo que restaria para cumprir o contrato.
Para concluir a questão de aluguel de imóveis

Não se esqueça de observar esses aspectos antes de entrar em um imóvel alugado, para que seu sonho de moradia não vire um verdadeiro pesadelo.
Cuidado com a facilidade em fechar um negócio através de ofertas mirabolantes. Procure sempre um profissional habilitado para ajudar.

Por João Freitas by Publicações Ademi
Crédito: Divulgação

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