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Os Fundos de Investimentos Imobiliários e a alternativa por rentabilidade

*Por Felipe Medeiros

O atual cenário da economia brasileira tem levado muitas pessoas a buscarem novas formas de investimentos ou até mesmo se adaptarem a uma realidade de retornos mais escassos. E é nesse panorama, que um tipo específico de aplicação ganha força entre os investidores: os Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

Para entender um pouco a força desse investimento em termos de valorização e volume, um dado. De acordo com a consultoria Economática, o valor de mercado dos FII registrou o maior patamar da história ao fim de maio, somando R$ 48,2 bilhões. A título de comparação, em relação ao final de 2018, o aumento foi de 7,3%. O número de fundos também saltou: de 42 para 135 em quase dez anos.

Mas por que esses fundos têm atraído a atenção de tantas pessoas? A resposta não está tão longe de ser compreendida. Historicamente, o brasileiro, sobretudo os que pertencem às classes A e B, sempre viram na aquisição de imóveis uma forma clara de investimentos de médio e longo prazo, especialmente pelo seu caráter de valorização.

Entretanto, a conjuntura macroeconômica do Brasil hoje, com a taxa de juros no seu patamar minimamente histórico, não favorece mais à aquisição de imóveis com esse propósito. Isso ocorre porque o movimento das taxas de juros é inversamente proporcional ao valor dos imóveis. Ou seja, quando cai, o preço dos ativos imobiliários fica mais caro. E optar por financiamento ou consórcio pode não ser a melhor opção quando se almeja rentabilidade futura.

Foi então que os FII começaram a ganhar espaço como forma de captação de recursos e, consequentemente, de investidores na busca por retornos. As principais vantagens em optar pelos fundos direcionados aos investimentos imobiliários quando comparado com a aquisição de fato de um imóvel são: você não paga juros, como ocorre com financiamentos, não paga taxas altíssimas de administração, como acontece nos consórcios, e, ao contrário de uma carteira de propriedades, a renda dos fundos imobiliários é isenta de imposto.

Tudo isso se soma ao retorno obtido, que torna o investimento bastante atrativo. De acordo com a Economática, o retorno sobre os aluguéis (dividend yield) foi superior ao retorno sobre os dividendos pagos pelas ações. Segundo a consultoria, até o fim de maio, esse número estava em 7,43% contra 1,76% do mercado acionário brasileiro.

Com a clareza do potencial de rentabilidade dos FIIs, é importante agora saber o que deve ser observado ao investir em um fundo específico, e como a conjuntura macroeconômica influencia no mercado imobiliário. Apesar do cenário econômico ainda fraco, o setor em específico ainda apresenta boas perspectivas, com os preços dos ativos subindo acima da inflação.

A despeito de eventual volatilidade, esse seria o momento ideal para qualquer investidor compor uma carteira imobiliária, sem as amarras da posse direta de um imóvel, da seguinte forma:

  • Informação: acompanhando os relatórios elaborados pelas corretoras. Sendo um setor importante, é rico em dados para fundamentar uma boa decisão;
  • Ação: tal como pagaria mensalmente por um financiamento ou consórcio, uma pessoa pode se programar para comprar cotas de fundos todos os meses, sem os custos das outras opções;
  • Reaplicação da renda: o que fará a grande diferença no longo prazo e que nenhuma outra alternativa oferece. Reaplicando a renda que é distribuída todos os meses, o dinheiro passa a trabalhar sozinho.

Os FIIs podem ser destinados para investimentos em diferentes tipos de imóveis. Os mais comuns são lajes corporativas, shopping centers, galpões logísticos e hotéis. Independente do perfil, é importante ter em mente qual categoria cada fundo foi definido, com base na classificação da Anbima – atualmente há cinco categorias pré-definidas -, além de verificar se a gestão do fundo é ativa ou passiva. Todas essas questões podem impactar diretamente na rentabilidade e no perfil do retorno a ser atingido.

A busca por uma renda mensal passiva e isenta, com relativa simplicidade para efetuar o investimento, além de custos inferiores e uma gestão profissional, têm levado muitas pessoas a aportarem em FIIs. O investimento em imóveis sempre será uma boa opção de longo prazo. Entretanto, uma série de mudanças na conjuntura econômica está alterando essa modalidade. E como uma alternativa, os fundos imobiliários, apesar da recente valorização, ainda são um excelente meio de se formar uma carteira de base imobiliária a longo prazo.

*Felipe Medeiros é economista e sócio-fundador do Mais Retorno, plataforma de investimento personalizado com conteúdo educacional. https://maisretorno.com / 

Crédito: Divulgação
Fonte: NB Press

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