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Construindo sob encomenda do inquilino

O interessantíssimo contrato Built to Suit

 

Até 2012 era difícil, pra não dizer temeroso, que um investidor topasse edificar ou reformar um imóvel no mercado brasileiro visando atender as particularidades e conformações de um pretendente locatário, geralmente uma empresa ou fábrica.

A esse tipo de contrato, até então atípico, dá-se o nome de built to suit, que, traduzindo, significa “construído para servir” ou “construído para se adequar”.

Não há duvidas que negócios dessa ordem têm o potencial de movimentar a economia de modo relevante, tal como ocorre no mercado imobiliário americano e europeu, onde a modalidade é largamente utilizada há décadas.

Para o locatário é vantajoso, pois o dispensa de alavancar um capital que lhe seria de difícil acesso ou por demais oneroso sob outros modos. Para o locador é uma ótima oportunidade de investimento, desde que presente a confiança do retorno, o qual, invariavelmente, passa pela segurança jurídica do (e no) contrato.

Ocorre que a Lei de Locações (nº 8.245), que é de 1991, foi concebida sob o paradigma de que o inquilino é o polo vulnerável da relação locatícia e, portanto, deve ser protegido.

Resultado disso são disposições que, além de limitar a liberdade de pactuar, oferecem um arcabouço de proteção ao locatário que não harmonizariam com o built to suit.

O exemplo mais relevante é a possibilidade do inquilino devolver o imóvel locado mediante mero aviso ao locador com antecedência de 30 dias e sem precisar justificar o motivo, arcando, quando muito, com uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato (se o contrato for por prazo indeterminado, ou, sendo determinado, a devolução decorrer de transferência de emprego – fica o mesmo dispensado até de pagar a multa).

Isso sem falar do direito de ação para revisar o aluguel ou renovar forçosamente a locação, bem como da regra (art. 45) quanto à expressa nulidade das cláusulas que contrariem os objetivos da lei.

Ora, no built to suit, o aluguel embute não só o valor imobiliário da ocupação, mas todo o investimento necessário a entregar um imóvel sob medida ao locatário.

Mas eis que, finalmente, veio a luz. Em dez/2012 foi publicada a Lei 12.477, que acrescentou o seguinte artigo à Lei de Locações:

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

O parágrafo que o sucede traz ainda a possibilidade de se convencionar a renúncia ao direito de revisão do aluguel.

Sem dúvida a norma amparou o built to suit, afastando dele a carga defensiva que o restante da lei confere ao locatário, em detrimento de uma maior liberdade de pactuar e sem o receio de cair na vala da nulidade. Até porque, nestes casos, o que geralmente se vê é a paridade entre as partes e não a vulnerabilidade de uma em relação à outra.

A jurisprudência pátria, apesar de ainda tímida, dá sinais categóricos de que respeitará com rigor a autonomia da vontade das partes quando tiver de se posicionar sobre um negócio de built to suit, motivo pelo qual os contratos dessa ordem, muito mais do que numa locação convencional, devem ser elaborados com acuidade e extrema retidão à boa técnica.

 

ANTONIO LUIZ PEREIRA JUNIOR
Advogado Master of Laws IBMEC
Especialista FAE Business School
Sócio fundador do escritório ALPJ Sociedade de Advocacia
www.alpjadvogados.com.br
antonio@alpjadvogados.com.br

 

 

 

Por Antonio Luiz Pereira Junior
Crédito: Divulgação

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