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A legalização dos condomínios de lotes e loteamentos fechados

NOVA LEI FEDERAL TRAZ ESCLARECIMENTOS E DIRIME POLÊMICAS SOBRE MODELOS URBANÍSTICOS   

Em 11 de julho de 2017, foi publicada a A Lei Federal nº 13.465, que trouxe grandes novidades em matéria de direito imobiliário. O principal tema tratado na lei diz respeito à regularização fundiária (regras para regularizar imóveis em situação de ilegalidade), além de novas normas para a alienação fiduciária, principal espécie de garantia utilizada nos financiamentos imobiliários.

Porém, duas novidades muito relevantes dizem respeito à disciplina dos condomínios e loteamentos.

A primeira delas diz respeito aos “condomínios horizontais”, espécie de empreendimento que, embora regulamentada pela Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64), sempre envolveu certa insegurança jurídica. Isto porque alguns municípios, como o de Curitiba, consideravam inadmissíveis empreendimentos de “condomínios de lotes”, ou seja, incorporações com a venda apenas de terrenos, para que cada comprador aprovasse o projeto de sua casa ou sobrado. Desta forma, o empreendedor necessitava aprovar na Prefeitura um condomínio já com projetos básicos de casas – e o comprador, caso desejasse, deveria alterar o projeto junto à Prefeitura para adequá-lo aos seus interesses.

A fim de liquidar esta dúvida, a Lei nº 13.465 introduziu o art. 1.358-A ao Código Civil de 2002, prevendo expressamente a modalidade de empreendimentos de “condomínios de lotes”. Ou seja, o empreendedor poderá aprovar um projeto de incorporação imobiliária composto apenas por lotes de terrenos, ficando a cargo do comprador aprovar e construir sua casa ou sobrado da forma como melhor entender. A incorporadora, nesse caso, fica obrigada a executar todas as obras de infraestrutura (construção das áreas comuns), mas o projeto e construção das residências pode ficar sob inteira responsabilidade dos compradores.

Outro tema bastante delicado enfrentado pela lei diz respeito aos loteamentos fechados. De tempos para cá, passou a ser comum a construção de empreendimentos (inclusive de alto padrão) de parcelamento do solo com o acesso bloqueado para não-moradores. Ocorre que, nos loteamentos, diversamente do que ocorre nos condomínios, as vias de circulação são de propriedade do Poder Público. Por esta razão, muitas discussões foram lançadas, inclusive com o ajuizamento de ações civis públicas buscando impedir que o acesso a estas ruas fosse fechado.

Em 2016, o Supremo Tribunal Federal proferiu decisão relevante sobre o tema, reconhecendo a validade de lei do Distrito Federal que previa a possibilidade de “fechamento físico e da limitação de acesso da área a ser loteada”, reconhecendo a competência da lei local para “legislar sobre programas e projetos específicos de ordenamento do espaço urbano” (Recurso Extraordinário nº 607.940/DF).

A nova lei inseriu o parágrafo oitavo ao art. 2º da Lei nº 6.776/79, instituindo o “loteamento de acesso controlado”, modalidade específica de parcelamento do solo a ser regulamentada por cada município. Ou seja, passa a ser permitido o fechamento do perímetro com muros e a instalação de guarita de acesso. Todavia, o acesso de não-moradores não pode ser totalmente impedido, sendo exigível tão somente o seu cadastramento e identificação.

A novidade legislativa, portanto, traz uma diretriz importante para os novos empreendimentos, mas não elimina a discussão a respeito daqueles que já estão em funcionamento, com acesso permitido exclusivamente para moradores. Se a literalidade da lei favorece os pleitos do Poder Público, não se pode desconsiderar, de outro lado, a necessidade de se preservar o direito à segurança por parte dos moradores que adquiriram imóveis em empreendimentos que, embora formalizados como loteamentos, foram concebidos como verdadeiros condomínios, e nos quais a abertura de acesso a não moradores seria bastante temerária.

Ricardo Campelo
Advogado especialista em direito imobiliário, assessor jurídico da ADEMI-PR, e sócio fundador do escritório Ricardo Campelo Advogados
ricardo@ricardocampelo.adv.br
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